FPのなかま＠副業・転職・起業

そもそもサブリースとは？

すでにオーナーになっている人や投資不動産の業界にいる方は当たり前に使っているサブリースという言葉ですが、一般の方にはなじみがあまりない言葉だと思います。
Wikipediaで調べるとこのような説明がでてきます。

サブリース（sublease）とは又貸し、転貸のことである。不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言うことが多い。規正法がなく（国土交通省が主導する任意の登録制度はある。後述参照）。2010年代前半から、ローンの不正契約や訴訟などが発生し社会問題となっている。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

サブリース契約のトラブルは年々増加しております。僕のクライアントでも不動産会社とトラブルになっている現場を数多く見てきました。FPとしては、クライアントがトラブルに巻き込まれないようにサブリースについて理解しておくとより有益なアドバイスができる事でしょう。今回はサブリースと一般管理の違いを解説します。
またサブリースと一般管理どちらが良いかも解説していきたいと思います。

不動産管理の形態について

不動産管理契約を行う場合、大きく以下の２つの管理方式に分類されます。

建物のメンテナンス管理や入居者の入れ替えなどのハード面の管理は大きく変わりません。決定的な違いは借主がサブリース会社で家賃保証を行う点です。

サブリースについて

サブリースを図にするとこんな感じです。

一般管理と違う点は借主がサブリース会社になっている事です。転貸借という形で管理会社が一般の入居者に貸し出します。
この場合管理手数料は１０％前後+退去した際の免責期間１カ月などが発生します。この免責期間というのがクセモノです。
退去が発生すると１カ月は家賃が支払われないという事です。

一般管理について

一般管理を図にするとこんな感じです。

一般管理は、オーナーに変わって管理の代行を管理会社が行ってくれます。賃貸借契約はオーナーと入居者が直接行います。管理会社は家賃の集金はもちろんの事、入退去の手続きなど物件の管理に関する事はほとんどやってくれます。
管理手数料は３％～５％が相場ですね。オーナーは管理会社から入退去や修繕が必要な際に連絡がくるので、その対応をしておく程度です。

サブリースと一般管理どっちがいいの？

これは良くクライアントに相談されますが、結論から申し上げますとほとんどのケースでは一般管理を選択した方が良いでしょう。理由としてはサブリースは管理会社が儲かる仕組みになっているからです。またサブリース契約を行うと簡単に契約解除を行う事ができない点はデメリットが大きいです。

[chat face=”woman1″ name=”クライアント” align=”left” border=”gray” bg=”none” style=””]賃貸経営は面倒だし、空室のリスクも取りたくない。だったら保証してくれるサブリース契約ってすごく良いんじゃないか？[/chat]

そう思う気持ちも分かります。
しかし、それは損したくないという感情での選択です。賃貸経営を行う上では合理的な判断が必要です。

僕ならこう回答します。

[chat face=”man2″ name=”FPのなかま” align=”right” border=”gray” bg=”none” style=””]サブリースはオーナーにとってデメリットが多いので辞めておいた方が良いです。家賃保証という果実で見えずらくなっていますが、リスクは全て大家さん側にあります。事実サブリース会社は、サブリースによって相当な利益を得ています。また、サブリースは一生保証してくれるものではありません。運営状況が悪くなるとすぐに賃料の値下げや、サブリースの打ち切りを行ってきます。[/chat]

特に新築のサブリースは最悪です。空室のリスクが少ない１０年間はサブリース会社が儲けを出します。そして築１０年以降、空室リスクが高まると保障家賃の減額や家賃保証の打ち切りなどをこうなうケースがあります！
サブリースが無いと空室が心配なエリアであれば物件選択のエリアを考え直した方が良いです。サブリースに頼って物件を取得すると将来とてつもない苦労が待っていると思います。

サブリースは解約できない？

過去にクライアントからの相談でサブリースを解約させてもらえないという事例がありました。
それはどういう事かというと、サブリース会社が賃借人としての立場を主張してきたのです！
僕はとても驚きました。

流れはこうです。

[chat face=”man1″ name=”クライアント” align=”left” border=”gray” bg=”none” style=””]サブリースを辞めて一般管理にしたいのですがどのような手続きをしたらいいですか？将来的に売却を考えています。[/chat]

[chat face=”man2″ name=”サブリース会社” align=”right” border=”gray” bg=”none” style=””]それはできません。私たちは入居者ですので、正当な理由がない限りは解約する事ができません。売却の際は弊社でその物件を買い取りもしくは仲介をするならサブリースを外しても良いでしょう！[/chat]

えっ！て感じですよね。
サブリースはあくまでも管理の契約という認識ですが、相手方の不動産会社は自分たちは入所者であるという主張をしているのです。また契約書にある文言で対抗をしてきました。
[box04 title=”契約書の文言”]（契約期間および更新）甲（オーナー）は、正当の事由が認められる場合、本契約期間満了の６カ月前までに、乙（管理会社）に対し本契約の更新をしない旨を通知する事で、契約期間の満了をもって本契約を終了する事ができる。[/box04]

どこが問題かわかりますか？
そうです、正当な事由がポイントなのです。正当な事由って何？と思いますよね。

何が正当事由となるかは、裁判での判断に委ねられていて、多数の判例があるが、規定の趣旨に照らせば、借地・借家人に有利になる傾向があるのは当然である。判例を受けて、現在の借地借家法では、正当事由は、貸主・借主が土地・建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、土地・建物の利用状況、立退料の提供などを考慮して判断するとしている。
出典：（株）不動産流通研究所

正当事由は裁判事例で様々で一概に決められるものではないようです。代表的な例でいうと建物の老朽化が進んで倒壊の恐れがあるので退去してもらう必要がある場合などです。それ以外は借家人の権利が非常に強い傾向があります。
なので正当事由という文言があるとオーナー側は非常に不利になってしまうという事です。サブリース契約の際はこの文言が入っているかどうかチェックする事が重要です。

まとめ

いかがでしたか？サブリース契約のトラブルは今後も増加する事が予想されます。家賃を保証してくれるから安心という安易な発想でサブリース契約をするのは危険です。FPとしては、一般管理とサブリースの違いを認識しておくとよりクライアントに対して説得力のあるアドバイスができると思います。少しでもみなさんの有益なアドバイスのお役に立てると幸いです。

平川様からの質問です。

電子決済やQR決済について種類が多くて分かりません。
キャッシュレス化が流行していますが、電子決済の方法が多くてどれを利用するか迷っています。以下の特徴およびオススメの決済方法があれば教えてください。

キャッシュレス化加速について

ここ最近急速にキャッシュレス化に進んでいますね。
平川様がおっしゃる通り種類が多すぎて迷いますよね。
ただ、QR決済などは利用額の２０％還元など驚異的に得をする
キャンペーンを行っているので使わない手は有りません。

結論から先に話すと初心者の方はまずは以下から始めましょう！

上記を使い分けると良いと思います。
クレジットカードはQR決済と紐づけて使う場合もあるため１枚は持っておくと良いと思います。
QR決済については２種類入れることをおススメします。
理由はそれぞれ店舗で対応可能なQR決済が違う為です。２種類使う事により補完します。

例えばLINEPayは使えるけれどPayPayは使えないなどの場合があるからです。

電子決済について１つずつ解説します。

クレジットカードは簡単に言うと、後払いで買物の支払いができるカードのことです。
カード会社によっては使用額の１%が還元されるなどのメリットがあります。
また手持ちに現金がなくても支払いが出来るので便利です。
一方で、デメリットとしては後から支払いなので気づいたら使いすぎる事があります。
毎月クレジットカードの支払いが大変でという知人が私の周りにもいます。

デビットカードはクレジットカードと似ているのですが
大きな特徴として「即時決済型」であるという点です。
支払ったと同時に、銀行口座から引落がかかります。
クレジットカードで使いすぎが心配な方はデビットカードにするのも１つですね。

交通系電子マネーはSuicaやPASMOが有名ですね。
カードタイプと携帯に内蔵するタイプがあります。
メリットはなんといっても使いやすいです。
タッチするだけで決済できるので他の決済手段と比べて一番使いやすいと思います。
（QR決済はアプリを立ち上げないと使えない為）
電子マネー単体ではそれほどポイントが貯まらないというところがデメリットでしょうか。

現時点でのQRコード決済の種類

最後になんとかPayですが、２０１９年５月時点では以下があります。
[box05 title=”QR決済の種類”]・PayPay
・LINEPay
・楽天PAY
・OrigamiPay
・d払い
・メルPay[/box05]

それぞれ特徴はありますが、
楽天ユーザーなら楽天PAY
ドコモユーザーならd払い
メルカリユーザーならメルPay
を使い分けるとユーザーメリットがあると思います。

OrigamiPayはクーポンなどが強いのでよりお得にクーポンを得たい場合などは
取得するのも一つかと思います。

現時点で王道はLINEPay,PayPayかと思います。
利用可能店舗が多い事や還元率が高い事が理由として挙げられます。

最初の設定など面倒かもしれませんが、これからキャッシュレス社会はどんどん
進みます。

今のうちから慣れると良いと思います。
今は各企業がしのぎを削ってキャンペーンを行いユーザーに
還元しているので平川様もその恩恵にあずかりましょう。

不動産購入は心配事がつきない？

不動産購入は人生の中でもビックイベントですよね。僕のFP事務所では約７０％以上が不動産関連の相談です。マイホーム購入のみならず、実家の相続や、不動産投資の営業マンからしつこく電話を受けて困っているなど、多種多様です。日々お客様と面談している中で不安の内容は様々ですが、多くのお客様は漠然とした不安を抱えています。今回は不動産を買うときの不安の正体を明らかにします。そして不安を取り除く方法を解説していきたいと思います。

一体何が不安なのか？

お客様に何が不安なのか質問をすると、大きな買い物なのでなんとなく不安という返答が多いです。
面談の現場では漠然とした不安の原因を一つずつ解明し、不安を解消する作業を行います。
不安の内容は人それぞれですが、以下３つの不安が圧倒的に多いです。

住宅ローンを借りることに対する不安。

住宅ローンは数千万円と非常に高額です。多くの方が人生で一番高い買い物だと思います。
ただ賃貸の家賃を払う事も住宅ローンを支払う事も「住宅コスト」を支払っていることに変わりありません。
問題は「住宅コスト」にかけるお金が適正かどうかです。
この不安を解決するには、将来のライフプランやキャリアプランを考える必要があります。
まずは今の収入と支出をはっきりさせます。意外と家計の収支を把握されてないご家庭が多いです。収支が見えてくると
お子さんは何人を想定するか、教育費はどのくらいを想定するかなど今後かかるであろう支出の棚卸を行います。
また、出産後に奥様が時短勤務や専業主婦になる場合の収入の下落も考慮することも重要です。
キャリアプランに関しては今後の収入はどの程度を想定するのかを考える必要があります。
このように１つずつお金の流れを明確にしていけば返済計画のイメージを持つことができます。
返済計画を漠然としたものから明確にイメージする事によって住宅ローンを借りることに対する不安も少なくなっていきます。

人口減少社会で今買うと不動産の価値が下がってしまうのではないか不安

今後不動産の価格は３極化が進むと言われています。
３極化は大きく次のように分かれます。

不動産を辞書で調べると、「土地やそれに定着する建物・立ち木など。物のうち容易にその所在を変えることが出来ないもの。」とでてきます。ここが非常に重要です。不動産の価値が下がるかどうかは立地に大きく左右されるという事です。駅に近い事や通勤に便利な路線などはこれから人口がさらに増えるエリアも考えられます。
その一方で、郊外エリアや駅から遠い不便な物件は値下がりする可能性が高いです。
購入する物件の将来の資産価値を踏まえて購入を考えると失敗しずらいと思います。
不動産ジャーナリスト榊淳司さんや不動産コンサルタントの長嶋修さんは非常に勉強になる情報を発信されているので一度ご覧になると良いと思います。

そもそも購入と賃貸どちらが自分に合っているのか分からない。

良く賃貸と購入どっちがお得か！？という質問を頂きますが、経済合理性で考えると大差はないと考えます。
一生のうちに支払う住宅コストは賃貸でも持ち家でもさほど変わりません。
例えば賃貸が圧倒的に有利な条件であれば、多くの方が賃貸を選ぶと思います。その結果、物件は全く売れなくなってしまいますよね。なので賃貸が安いとなれば購入の方は物件の価格を下げざる得ないでしょう。そうすると賃貸と購入のバランスがとれていくというのが経済合理性で考えると変わらないという事です。なのでどちらかが確実に特になるという事はありません。ただ個別の事情を考慮すると購入か賃貸かどちらが良いか判断はできると思います。

不動産の営業マンにお金の相談はしてはいけない！？

家を買う際に相談しやすい人と言えばまず第一に不動産営業マンではないでしょうか？物件の説明など親身になって行ってくれるので、なんでも相談したくなりますよね。ただお金の相談だけけは別の方にすることを強くお勧めします。それはなぜか！？

不動産屋さんは不動産を売るプロでお金のプロではないから

有名なドラマの「家売るオンナ」でもこんな名言がありますよね。私に売れない家はない！！そうです、不動産屋さんの商売を家を売る事です！それを理解したうえで不動産屋さんと接しなければなりません。 例えばあなたが今家を買うかどうか悩んでいたとします。そこで不動産屋さんに家を買うタイミングはいつが 良いか相談するとしましょう。すると不動産屋さんはこう言います。「今が絶好の購入のチャンスです！」つづけてこんな事を言うでしょう。 「住宅ローンも低金利で住宅ローン控除もあって購入する上で有利な条件がそろってます。」 たしかに有利な条件である事は間違いないのですが、あなたが購入するタイミングが今かどうかは別問題です。

まとめ

いかがでしたか？不動産は人生で１番大きな買い物です。漠然とした不安が付きまとうものです。
社会情勢をコントロールする事はできませんが、これからの仕事や収入、支出、家族に関することは、計画を立てることによって漠然とした不安が少しずつ解消されると思います。ご自身で計画を立てても良いですし、もし自分だけでは不安な場合はファイナンシャルプランナーに相談してみて下さい。客観的な意見を聞くことによって新たな気づきを得られるかもしれません。FPのなかまはみなさんの不安や悩みが少しでもなくなる事を願っております。後悔のない選択ができると良いですね。